Z czego składają się opłaty do wspólnoty?

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali każdy właściciel mieszkania jest zobowiązany do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. We wspólnocie są one uiszczane w miesięcznych zaliczkach o wysokości ustalanej w rocznym planie gospodarczym poprzez podjęcie stosownej uchwały.

Opłaty te składają się najczęściej z:

• zaliczek na koszty eksploatacyjne – np. sprzątanie części wspólnych, energia w korytarzach, konserwacja instalacji, obsługa administracyjna;
• składek na fundusz remontowy – pieniądze odkładane na przyszłe naprawy, modernizacje i większe inwestycje, np. wymianę dachu czy windy lub malowanie klatek schodowych;
• zaliczek na media w częściach wspólnych – woda, ogrzewanie lub energia, jeśli rozliczane są zbiorczo;
• składek na ubezpieczenie nieruchomości – które pomaga chronić budynek przed skutkami zdarzeń losowych;
• opłat dodatkowych – np. za miejsce parkingowe, ochronę czy monitoring.

Wysokość opłat może zależeć m.in. od powierzchni lokalu, standardu budynku i planowanych inwestycji. W starszych nieruchomościach fundusz remontowy bywa wyższy, bo większe są potrzeby techniczne.

Plan finansowy opracowywany jest co roku na podstawie poprzednich lat i prognoz, ale opłaty mogą być też korygowane na bieżąco zgodnie z zapotrzebowaniem.

Dlaczego kontrola finansów we wspólnocie jest tak ważna?

Wspólnota mieszkaniowa działa jak małe przedsiębiorstwo. Ma budżet, zobowiązania i długoterminowe plany inwestycyjne. Zarząd ma obowiązek prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a na koniec roku sporządza sprawozdanie finansowe. Pozwala to na bieżąco monitorować, czy nie pojawiają się braki w budżecie.

Mieszkańcy są we wspólnocie tym, czym udziałowcy w spółce. Mają prawo m.in. do wglądu do dokumentacji finansowej. Może to być szczególnie istotne, jeżeli podejrzewają nieprawidłowości w zarządzaniu budżetem. Regularna kontrola dokumentów pozwala zauważyć też niepokojące sygnały, np. gwałtowny wzrost kosztów lub zbyt niski poziom oszczędności na przyszłe remonty.

Jest to ważne, ponieważ wszelkie problemy finansowe potrafią szybko narastać. Niewielkie braki mogą w kilka miesięcy przekształcić się w poważne deficyty, a za błędy będą musieli płacić mieszkańcy.

Jak zaległości czynszowe wpływają na wspólnotę?

To, że Ty regulujesz swoje opłaty na czas, nie oznacza, że wszyscy tak robią. Tymczasem wystarczy kilku nierzetelnych płatników, by zachwiać stabilnością finansową całej wspólnoty. Musi ona bowiem regulować swoje zobowiązania bez względu na to, czy wszyscy mieszkańcy płacą na czas. Zadłużenie czynszowe niektórych członków wspólnoty może przekładać się na:

• ograniczenie bieżących prac konserwacyjnych,
• odkładanie remontów na później,
• konieczność podniesienia zaliczek dla pozostałych mieszkańców,
• zadłużanie się wspólnoty, np. poprzez kredyty na inwestycje.

Jeżeli budżet się „nie spina”, a deficyty rosną, wspólnota może być obciążona karnymi odsetkami, kosztami windykacji i opłatami sądowymi. W ekstremalnych przypadkach prowadzi to do powstania spirali zadłużenia, z której bardzo trudno jest się wydostać.

Co warto robić jako mieszkaniec wspólnoty?

Jeżeli nie chcesz dopuścić do sytuacji, w której jakość życia w budynku się pogorszy, a wspólnota będzie się mierzyć z problemami finansowymi, warto kontrolować jej finanse. Masz do tego pełne prawo. Uczestnictwo w zebraniach to absolutne minimum tego, co możesz zrobić dla siebie i całej wspólnoty. Warto też:

• czytać sprawozdania finansowe i zadawać pytania,
• interesować się planami remontów i inwestycji,
• reagować na informacje o zadłużeniu wspólnoty oraz o niepłacących lokatorach.

Z zadłużeniem czynszowym – które często jest powodem problemów finansowych wspólnoty – można walczyć. Warto wywierać presję na zarządzie, aby nie bał się reagować na zaległości w regulowaniu opłat. Istnieje wiele możliwości – począwszy od wezwania do zapłaty, poprzez wpisanie mieszkańca do rejestru dłużników, aż po kroki sądowe i prawne. Wspólnota może np. korzystać z narzędzi BIK dla firm, które pomagają skutecznie motywować dłużników do spłaty. Pozwala to np. wysyłać mailowe przypomnienia z logo BIK o braku płatności, a także formalne wezwania do zapłaty.

W przypadku braku reakcji można wpisać dłużnika do rejestru BIG InfoMonitor. Oprócz tego wspólnota może zamówić od BIK naklejki do umieszczenia na terenie wspólnoty, które informują mieszkańców o współpracy z BIK oraz pokazują potencjalne konsekwencje dla dłużników. To sprawdzone sposoby, aby uniknąć narastania problemu.

Na zlecenie Biura Informacji Kredytowej