Wśród najbardziej atrakcyjnych rynków dla polskich inwestorów wyróżniają się obecnie Gruzja, Zjednoczone Emiraty Arabskie oraz kraje regionu bałkańskiego. Kierunki te przyciągają połączeniem relatywnie przystępnych cen, stosunkowo prostych procedur prawnych oraz stabilnego popytu ze strony najemców i kupujących. Jednocześnie każdy z tych rynków rozwija się według innego modelu: w jednych krajach głównym motorem jest turystyka, w innych napływ cudzoziemców, a gdzie indziej niskie koszty posiadania nieruchomości.

Aby ocenić, który kierunek oferuje rzeczywiście najlepsze warunki do inwestycji, warto porównać kluczowe parametry — cenę za metr kwadratowy, popyt na wynajem, stabilność rynku, uwarunkowania prawne oraz potencjał wzrostu. Takie podejście pozwala określić, gdzie atrakcyjność wynika z niskiego progu wejścia, gdzie z bieżącej rentowności, a gdzie z długoterminowego wzrostu wartości aktywów.

Cena za metr kwadratowy: gdzie dziś nieruchomości są najbardziej dostępne

Analizując uśrednione, aktualne dane dla kluczowych kierunków — Gruzji, Dubaju (ZEA) oraz Bałkanów — najbardziej przystępne ceny mieszkań oferuje obecnie Gruzja. Kraje bałkańskie zajmują pozycję pośrednią, natomiast Dubaj znajduje się w wyższym segmencie cenowym, oferując w zamian takie atuty jak wysoka płynność rynku, stabilny popyt oraz międzynarodowy prestiż.

Gruzja

W Tbilisi, według danych portalu nieruchomości korter.ge, średnia cena nowych mieszkań wynosi około 1 380 USD za m². Raporty rynkowe za 2025 rok wskazują, że na rynku pierwotnym średnia cena osiągała około 1 470 USD za m², natomiast na rynku wtórnym około 1 230 USD za m².

W Batumi średnia cena nieruchomości kształtuje się na poziomie 1 400–1 500 USD za m² w skali całego miasta, przy czym w historycznym centrum oraz w rejonach nowej nadmorskiej promenady ceny są wyraźnie wyższe. Gruzja pozostaje jednym z najbardziej dostępnych rynków dla zagranicznych nabywców — w wybranych dzielnicach Tbilisi i Batumi nadal można znaleźć projekty z cenami poniżej 1 000 USD za m² na wczesnych etapach budowy.

ZEA

W Zjednoczonych Emiratach Arabskich, a w szczególności w Dubaju, ceny nieruchomości są znacząco wyższe niż w Gruzji. Średnia cena nowych mieszkań w Dubaju wynosi około AED 16 000–18 000 za m² (czyli w przybliżeniu 4 350–4 900 USD za m²).

W nadmorskich i prestiżowych lokalizacjach, takich jak Dubai Marina, Palm Jumeirah czy Downtown, ceny są znacznie wyższe. W Dubai Marina w 2025 roku średnia cena nowych inwestycji szacowana jest na poziomie AED 22 000–26 000 za m² (około 6 000–7 100 USD za m²). W dzielnicach ze średniego segmentu cenowego, takich jak JVC czy Dubai Hills, średnie ceny wynoszą AED 13 000–15 500 za m² (około 3 500–4 200 USD za m²). W porównaniu z Gruzją rynek ZEA nie należy już do segmentu „niskiego progu wejścia” i stanowi dojrzały, międzynarodowy rynek średniego i wyższego segmentu.

Bałkany

Region bałkański pozostaje zróżnicowany, dlatego zasadniejsze jest analizowanie go według poszczególnych krajów i miast. W Belgradzie (Serbia) średnia cena mieszkań osiągnęła 3 370 EUR / 3 900 USD za m². W Sofii (Bułgaria) ceny wynoszą około 2 020 EUR / 2 340 USD za m², natomiast w Zagrzebiu (Chorwacja) około 2 960 EUR / 3 430 USD za m².

Bardziej przystępne cenowo są miasta takie jak Podgorica (Czarnogóra), gdzie średnia cena wynosi około 2 100 EUR / 2 440 USD za m². W popularnych kurortach nadmorskich ceny często przewyższają poziomy ze stolic, zwłaszcza w nieruchomościach położonych w pierwszej linii zabudowy przy morzu.

Rentowność najmu: które kraje osiągają najlepsze wyniki

Rentowność najmu pozostaje jednym z kluczowych kryteriów dla nabywców z Polski rozważających zagraniczne rynki nieruchomości. Na poszczególnych rynkach kształtuje się ona według różnych modeli: w jednych wspierana jest przez intensywny ruch turystyczny, w innych przez napływ zagranicznych specjalistów, a gdzie indziej przez relatywnie niską cenę za metr kwadratowy i stabilną sytuację gospodarczą. Dlatego przy wyborze kraju istotne jest uwzględnienie nie tylko samego poziomu procentowego, lecz także długoterminowej stabilności popytu.

Gruzja

W Gruzji rentowność najmu często okazuje się wyższa niż średnia regionalna. W Tbilisi i Batumi, przy odpowiednim wyborze lokalizacji i formatu nieruchomości, może ona sięgać 10–12% rocznie. Duże zainteresowanie ze strony turystów, a także napływ zagranicznych specjalistów i freelancerów, sprzyjają wysokiemu obłożeniu, zwłaszcza w centralnych dzielnicach Tbilisi oraz w nadmorskich częściach Batumi. Apartamenty położone w pobliżu promenady w Batumi tradycyjnie uznawane są za jedne z najbardziej płynnych i poszukiwanych.

ZEA

W Zjednoczonych Emiratach Arabskich, przede wszystkim w Dubaju, rentowność najmu zalicza się do kategorii umiarkowanie wysokiej. Średnia brutto rentowność na rynku apartamentów wynosi około 6–7% rocznie, przy czym kawalerki i kompaktowe mieszkania w popularnych dzielnicach mogą osiągać wyższe wartości — nawet 7,5–8%. Rentowność wspierana jest przez stabilny popyt ze strony ekspatów, wysoki poziom zatrudnienia w międzynarodowych firmach oraz dobrze rozwiniętą infrastrukturę miejską.

W lokalizacjach turystycznych oraz w obszarach o intensywnym najmie krótkoterminowym rentowność może się wahać w zależności od sezonu, jednak ogólnie pozostaje stabilna dzięki stałemu napływowi najemców.

Bałkany

Kraje bałkańskie prezentują zróżnicowany obraz, ponieważ poziom rentowności w dużym stopniu zależy od konkretnego miasta oraz skali ruchu turystycznego. W Bułgarii i Czarnogórze rentowność najmu najczęściej mieści się w przedziale 5–7%, szczególnie w popularnych regionach kurortowych. Jednocześnie wyraźnie widoczna jest sezonowość: latem stawki i obłożenie są wyższe, natomiast zimą zauważalnie spadają. W stolicach, takich jak Belgrad, rentowność jest bardziej umiarkowana, jednak rynek pozostaje płynny, z trwałym popytem na najem długoterminowy.

Obciążenia podatkowe i zasady dla cudzoziemców

Dla nabywców z Polski inwestujących w zagraniczne nieruchomości kluczowe znaczenie mają system podatkowy oraz regulacje prawne. Nawet atrakcyjna cena zakupu lub wysoka potencjalna rentowność tracą na znaczeniu, jeśli w danym kraju obowiązują skomplikowane procedury administracyjne, wysokie opłaty roczne lub ograniczenia dla nierezydentów. Dlatego istotne jest wcześniejsze zrozumienie przejrzystości procesu zakupu oraz zakresu zobowiązań podatkowych właściciela.

Gruzja

Gruzja uznawana jest za jeden z najbardziej przyjaznych krajów regionu dla zagranicznych nabywców, w tym obywateli Polski. Cudzoziemcy mogą swobodnie kupować mieszkania, apartamenty oraz nieruchomości komercyjne bez ograniczeń i bez konieczności uzyskiwania prawa pobytu. Jedynym wyjątkiem jest zakaz nabywania gruntów rolnych.

Procedura rejestracji prawa własności jest prosta, trwa od jednego do kilku dni i nie wiąże się z rozbudowaną biurokracją.

System podatkowy pozostaje korzystny dla inwestorów prywatnych:

• dochód z najmu objęty jest stałą stawką 5% bez dodatkowych opłat;

• przy rejestracji w statusie indywidualnego przedsiębiorcy stawka może być jeszcze niższa w ramach specjalnych reżimów podatkowych;

• podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nie jest naliczany, jeśli nieruchomość była w posiadaniu właściciela dłużej niż dwa lata;

• roczny podatek od nieruchomości zależy od poziomu dochodów właściciela i w wielu przypadkach faktycznie nie występuje.

Łącznie sprawia to, że Gruzja jest jednym z najprostszych i najbardziej przejrzystych krajów pod względem posiadania nieruchomości przez cudzoziemców.

ZEA

Zjednoczone Emiraty Arabskie umożliwiają cudzoziemcom, w tym obywatelom Polski, zakup nieruchomości w specjalnych strefach freehold, gdzie właściciel otrzymuje pełne prawo własności. Uzyskanie prawa pobytu nie jest wymagane, jednak proces transakcji może obejmować dodatkowe kontrole ze strony dewelopera oraz instytucji państwowych — jest to standardowa praktyka międzynarodowa.

System podatkowy w ZEA należy do najbardziej korzystnych:

• brak podatku od dochodu z najmu;

• brak podatku od zysków kapitałowych;

• brak corocznego podatku od nieruchomości, przy czym obowiązują opłaty serwisowe — średnio około 5% rocznej wartości czynszu;

• przy zakupie pobierana jest opłata rejestracyjna, zazwyczaj 4% wartości nieruchomości, wpłacana do dubajskiego departamentu gruntów.

Dzięki temu ZEA uznawane są za jeden z najbardziej atrakcyjnych rynków pod względem obciążeń fiskalnych.

Bałkany (na przykładzie Bułgarii i Czarnogóry)

Warunki posiadania nieruchomości na Bałkanach różnią się w zależności od kraju, jednak ogólny trend jest zbliżony: cudzoziemcy, w tym obywatele Polski, mogą swobodnie kupować mieszkania oraz nieruchomości miejskie. Ograniczenia dotyczą zazwyczaj gruntów rolnych oraz wybranych terenów o znaczeniu strategicznym.

Obciążenia podatkowe pozostają umiarkowane:

• w Bułgarii obowiązuje liniowy podatek dochodowy w wysokości 10%, obejmujący również dochód z najmu;

• stosowane są lokalne podatki od nieruchomości oraz opłaty komunalne;

• w Czarnogórze obowiązują relatywnie niskie stawki podatku dochodowego i podatku od nieruchomości, a dochód z najmu podlega deklaracji zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Dla polskich nabywców oznacza to przejrzyste procedury oraz stosunkowo niskie obciążenia fiskalne w porównaniu z większością krajów Europy Zachodniej.