Portal RynekPierwotny.pl przygotował Ranking Dostępności Mieszkaniowej, w którym pod lupę wzięto 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz dostępność kredytowa, liczona jako liczba metrów kwadratowych nowego M, możliwa do zakupienia na kredyt w obecnych warunkach. Wnioski mogą zaskoczyć.

Ile kosztują mieszkania w Lublinie?

Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od poziomu comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. I to właśnie ten wskaźnik jest najczęściej brany pod uwagę przy wyliczaniu dostępności mieszkaniowej. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie mieszkanie będziemy mogli sobie pozwolić.

Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety wysokie pensje idą tu w parze z wysokimi cenami mieszkań. W Bydgoszczy, która zwyciężyła w rankingu, płace są co prawda mniejsze (6 411 zł brutto), ale i niższe są ceny nieruchomości (8 482 zł/mkw.).

Najgorzej pod względem stosunku zarobków do cen mieszkań wypada Warszawa. W czerwcu br. za przeciętną pensję można było tu kupić zaledwie 0,57 mkw. nieruchomości. W stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, jednak ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy.
Z kolei w Lublinie za jedną przeciętną pensję w czerwcu br. mogliśmy kupić 0,58 mkw. nowego mieszkania. Gorzej pod tym względem wypadła tylko wspomniana wcześniej Warszawa. Niestety zarobki w stolicy województwa lubelskiego nie należą do najwyższych. W czerwcu br. średnia pensja brutto wyniosła – 5 651 zł, natomiast ceny nowych M oscylowały na poziomie 9 727 zł/mkw.

Oferta na rynku mieszkaniowym

Podczas zakupu mieszkania istotne jest także to, jak duży wybór nieruchomości mamy aktualnie na rynku. Dlatego też eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak wygląda oferta w poszczególnych miastach, a także jaka ilość mieszkań przypada na 1000 mieszkańców. W czerwcu w Lublinie było to 15 ofert z rynku pierwotnego i wtórnego. Najlepiej pod tym względem wypada Gdańsk (23 oferty/1000 mieszkańców).

Należy jednak pamiętać, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna i liczba ofert zmienia się na przestrzeni miesięcy.

Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl – W Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Katowicach, Bydgoszczy i Lublinie oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem – przykładowo w Łodzi aż o 64%. W Bydgoszczy mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 39% rok do roku, a w Warszawie – o 33%. Jednak w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Szczecinie aż o 19%).

Mieszkanie na kredyt

Zakup wymarzonego M bez hipoteki jest dla większości Polaków poza zasięgiem. Problemem są jednak nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także spadająca zdolność kredytowa. Dlatego też portal RynekPierwotny.pl sprawdził, ile metrów kwadratowych może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1”. Pod tym kątem najkorzystniej wypada Bydgoszcz.

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że singiel za przeciętną pensję w połowie 2022 roku mógł kupić mieszkanie na kredyt o wielkości od 19,9 mkw. (Warszawa) do 26,9 mkw. (Bydgoszcz). W przypadku rodziny „2+1” sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż kupimy w Warszawie (38,2 mkw.), największy w Bydgoszczy (51,1 mkw.).

W Lublinie singiel mógł zakupić nieruchomość o metrażu 20,6 mkw. Z kolei rodzinę 2+1 stać było na własne M o wielkości 38,8 mkw.

Lublin na IX miejscu w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej

W Rankingu Dostępności Mieszkaniowej najlepiej wypada Bydgoszcz, tuż za nią ex aequo uplasował się Gdańsk i Katowice. Trzecie miejsce zajął Kraków. Następne w kolejności są: Poznań, Wrocław, Łódź, Szczecin. Na przedostatniej pozycji uplasowała się Warszawa. Stawkę zamyka Lublin.

Nad dostępnością mieszkaniową w Lublinie należałoby jeszcze popracować, a zarobki mogłyby być zdecydowanie większe. Mimo to, miasto bezapelacyjnie się rozwija i z roku na rok ma coraz więcej do zaoferowania. Stolica lubelskiego położona na skrzyżowaniu kluczowych szlaków transportowych – staje się centrum produkcyjnym i logistycznym Polski Wschodniej. Budowa nowoczesnego Dworca Metropolitalnego, zdecydowanie wzmocni tę pozycję.

Założenia

Dostępność kredytowa:

Singiel zarabia 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. W przypadku rodziny „2+1”, każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie, przy czym uwzględnia się jednak wpływ wyższych kosztów życia związanych z dzieckiem na utrzymaniu. W obydwu przykładach założenia przewidują wkład własny na poziomie 10%. Metraż możliwy do zakupu na kredyt obliczono z uwzględnieniem przeciętnego rynkowego oprocentowania „hipotek” (identycznego dla każdego miasta). Obecnie w ofertach banków widzimy już stawki zbliżone do 9,50% – 10,00%. Obliczenia zakładają także dwudziestopięcioletni okres spłaty w ratach równych, brak kredytowanej prowizji przygotowawczej oraz relację pierwszej raty do dochodu netto na poziomie 40%. Nawet bardziej liberalne banki obecnie starają się nie przekraczać tej granicy.

Punktacja:

Dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi – odpowiednio 30% i 20%. Wynik pojedynczego miasta w każdej kategorii jest ustalony względem lidera otrzymującego 100 punktów. Jeżeli przykładowo jakieś miasto osiągnęło wynik gorszy o 20% od lidera, to analitycy przyznali mu 80 punktów. Następnie wyniki miast dla trzech analizowanych kategorii zsumowano (z uwzględnieniem wag). Ostatnim krokiem było przeliczenie punktów w skali, gdzie 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.

(fot. lublin112.pl\grafika RynekPierwotny.pl\źródło RynekPierwotny.pl)